HIPOTECAS

 La protección de los Deudores Hipotecarios sin recursos

Jesús-Félix GARCIA DE PABLO

Doctor en Derecho

La profunda crisis económica que sufre España ha provocado que muchas familias, como consecuencia de la situación de desempleo prolongada en el tiempo, no hayan podido cumplir con sus obligaciones derivadas de los préstamos hipotecarios concertados con las entidades financieras para la adquisición de su vivienda. Tal circunstancia ha derivado en la puesta en marcha de los correspondientes procesos de ejecución hipotecaria que llevan consigo que un gran número de familias queden privadas de la vivienda habitual, lo que pone en riesgo el derecho al acceso a una vivienda consagrado en el artículo 47 de la Constitución Española.

Para intentar paliar esta situación, se ha aprobado el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, donde se establecen diversos mecanismos conducentes a permitir la reestructuración de la deuda hipotecaria de las personas con dificultados en el pago de dicha deuda, aplicables a los que se encuentren situados en el umbral de exclusión. En este sentido, se encuentran en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, en el que todos los miembros de la unidad familiar (padres e hijos que vivan en la vivienda) carecen de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas, que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar y que éstos carezcan de cualesquiera otros bienes suficientes para hacer frente al pago de la deuda.

Las personas que se encuentran en dicha situación podrán solicitar y obtener de la entidad financiera acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria, siempre que dicha entidad se haya adherido el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas. Dicha entidad financiera en el plazo de un mes de la presentación de dicha solicitud deberá ofrecer al deudor un plan de reestructuración que contendrá la carencia en la amortización del capital de 4 años, la ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años desde la concesión del préstamo, reducción del tipo de interés aplicable al Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia. La aplicación del citado Código se aplicará a las hipotecas constituidas sobre viviendas, cuyos valores se encuentren entre 120.000€ (municipios de hasta 1 millón de habitantes) y 200.000 € (municipios de más de 1 millón de habitantes).

Como medidas complementarias, en el caso de que el plan de reestructuración resulte inviable dada la situación económica de los deudores (cuando la cuota hipotecaria mensual sea superior al 60% de los ingresos de la unidad familiar), éstos podrán solicitar una quita del capital pendiente del 25%, o una reducción equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el capital prestado, o una reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido. Reducción también aplicable a aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya producido el anuncio de subasta.

El citado Real Decreto-Ley también recoge como medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria, la dación en pago de la vivienda habitual, en el caso de que no sea viable el plan de reestructuración ni las medidas complementarias, antes citadas. Dación en pago que podrán solicitar los deudores en el plazo de dos meses desde la solicitud de reestructuración, teniendo la entidad financiera la obligación de aceptar la entrega del bien hipotecado por el deudor, a la propia entidad o tercera que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades

personales del deudor y de terceros. Además, el deudor podrá solicitar al acreedor permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda. Renta cuyo impago dará lugar al devengo de un interés de demora del 20%. Por otra parte, las entidades financieras podrán pactar con el deudor la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.

En este sentido, los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas tendrán una duración de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo entre las partes. La renta durante el período de dos años quedará establecida conforme a los parámetros del Código de Buenas Prácticas, transcurrido el cual la renta se fijará conforme a criterios de mercado. Además, transcurrido el plazo de seis meses del impago de la renta podrá iniciarse el desahucio, así como transcurrido el plazo de dos años sin desalojar el inquilino la vivienda.

La modificación del contrato de préstamo supondrá la novación del mismo, cuya escritura pública quedará exenta de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados. Además, los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación de hipoteca en pago del deudor hipotecario se bonificarán en un 50%, sin que el deudor tenga a abonar otros gastos.

En el caso de dación en pago de la vivienda habitual, estará exenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la ganancia patrimonial que se pueda generar en el deudor. Por otra parte, a efectos del Impuesto municipal sobre el Incremento del Valor del los Terrenos de Naturaleza Urbana, en las transmisiones realizadas por los deudores con ocasión de la dación en pago de su vivienda, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad financiera que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.

El Real Decreto-Ley 6/2012 también establece la preferencia para el acceso a las ayudas, previstas en el Real Decreto 2066/2008, a los inquilinos, que hubieran sido objeto de lanzamiento de la vivienda habitual como consecuencia de procedimientos judiciales y extrajudiciales de ejecución hipotecaria, o que hubieran suscrito contratos de arrendamiento como consecuencia de la dación en pago.

Finalmente, el Real Decreto-Ley 6/2012 regula el procedimiento de ejecución extrajudicial de la vivienda habitual del deudor, que se llevará cabo en una única subasta para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca. En este sentido, quedará adjudicada la vivienda a quien presente la mejor postura con un valor igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, pudiendo presentar el deudor un tercero en el plazo de 10 días que mejore la citada postura, cuando la postura inicial sea inferior al 70%. En caso contrario, se adjudicará la vivienda por un importe igual o superior al 60% del valor de tasación a instancias del acreedor en el plazo de cinco días. Si el acreedor no hace uso de su derecho se entenderá adjudicada, al postor que presente la mejor postura, siempre que la cantidad ofrecida supere el 50% del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos. Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60% del valor de tasación.